개포우성2

개포우성2 아파트의 평형별 시세와 거래 패턴을 분석해주세요.

[제 상황] (선택 — 비우면 중립 분석, 적으면 그 관점으로 분석)
- 목적: 예) 단순 시세 파악 / 매수 검토 / 전세 / 투자 점검
- (선택) 예산·보유기간·우선순위

아래 정제 데이터(신나게마을 sinnake-town.com 가공)가 이 분석의 출발점입니다. 먼저 데이터만으로 국면을 읽은 뒤, 웹으로 그 국면이 왜 생겼는지 원인 가설을 세우세요. 웹이 비거나 신뢰가 낮아도 데이터 국면·가설 뼈대는 데이터만으로 서야 합니다.

1단계 (데이터만, 아직 웹 X): 24개월 추이·면적대별 평당가·평형내 가격 산포(IQR/중위, 5건↑·기간 동반)·신고가·임대차를 개별 수치 말고 묶어 "한 줄 국면+근거"를 도출. 데이터가 한 방향으로 안 모이면 억지 단일서사 말고 '혼재/판단보류'로. 월세 24개월은 보증금 중위 추이·월납입 중위 추이 2계열 — 각각 독립 추세로만 읽을 것, 두 계열 간 시점 인과 금지(트레이드오프는 계약 단위지 월별 중위 간 아님). '변동 크다'는 시계열 출렁임 어휘라 평형 산포에 쓰지 말 것
2단계 (데이터만): 거래 패턴 이상 신호 + 데이터 함의(평형 간 평당가 역전·특정 평형 거래 쏠림·신고가 분포가 가리키는 것)
3단계 (웹=원인·반증): 1~2단계 데이터 국면을 들고 웹에서 원인 후보만 찾기 — 단지 정비·재건축·리모델링 / 교통(역·도로)·개발·공급(입주 물량) 일정 / 시장 정책 변수(대출 규제 등, 최근 6개월) / 학군·생활 인프라. + 데이터와 충돌하는 반증. 평판 나열 말 것, 못 찾으면 "원인 웹 미확인"(지어내기 X)
4단계 (가설=핵심): 데이터 국면을 설명하는 경쟁 가설 2~3개. 각 가설 = (a)데이터 근거 (b)원인 메커니즘 (c)웹 근거 — 없으면 "원인 웹 미확인, 데이터 기반 잠정"으로 명시하되 가설·메커니즘은 유지 (d)반증. 얄팍한 "~있음" 보강 불릿 금지
5단계: 관점별 확인 포인트(실거주/전세/투자 점검, 질문형) + 이 데이터·웹으로도 답할 수 없는 것 1~2개 명시 (목적 입력 시 그 관점 반영, 비우면 중립)

[정제 데이터] 2025년 6월 기준 서울특별시 강남구 대치동 개포우성2
```json
{
  "단지": "개포우성2",
  "동네": "서울특별시 강남구 대치동",
  "기준월": "2025-06",
  "단지_요약": {
    "준공년": 1984,
    "단지_연식_년": 41,
    "거래량_건": 2,
    "median_기준_비고": "매매·전세·월세 median·추이는 실면적 평형별로 각각 제공(아래 평형별_24개월_추이 블록). 단일 대표 평형 기준 아님. 평형 간 비교는 면적대별_평당가·평형별_추이 블록 참고"
  },
  "추이_월축": ["23.07","23.08","23.09","23.10","23.11","23.12","24.01","24.02","24.03","24.04","24.05","24.06","24.07","24.08","24.09","24.10","24.11","24.12","25.01","25.02","25.03","25.04","25.05","25.06"],
  "매매_평형별_24개월_중위_추이_억": {
    "전용 127.78㎡ (약 39평)": [null,39,null,null,null,null,38.5,40.5,39.6,40,40.4,41.3,null,null,null,43.9,null,46.5,44,47.25,48.8,null,null,52],
    "전용 84.69㎡ (약 26평)": [null,29.92,null,null,null,null,28.7,null,null,31,null,31.6,null,null,null,34,null,null,null,35,38.7,null,null,null],
    "전용 159.60㎡ (약 48평)": [null,null,null,45,null,null,null,null,null,null,null,null,null,53.5,null,null,null,53,null,null,null,null,null,null]
  },
  "매매_흐름": "전고점 대비 3.8% 하락",
  "전세_평형별_24개월_중위보증금_추이_억": {
    "전용 127.78㎡ (약 39평)": [14.75,15,13.5,null,14.35,14.5,13,14.75,null,15,15.75,13.3,15,13.5,13.5,15.5,16.5,null,15.5,12.83,null,10,15.5,null],
    "전용 84.69㎡ (약 26평)": [9.5,null,9,11,11,9.5,10.25,null,10,9.5,10.8,10.5,null,11,null,12,12,null,10.73,7.35,12,null,null,null],
    "전용 159.60㎡ (약 48평)": [null,null,null,null,17,17.5,17,null,null,null,null,25,null,null,null,15.2,null,18.25,null,null,null,null,null,null]
  },
  "월세_평형별_24개월_추이": {
    "전용 127.78㎡ (약 39평)": {"보증금_억": [null,9,8,6,6,9.5,null,8.5,13.7,null,10,9.25,7,8,8,null,9.25,9,9,10,null,3,null,7.05], "월납입_만원": [null,155,270,300,350,175,null,300,80,null,180,240,295,280,220,null,220,230,280,194,null,405,null,350]},
    "전용 84.69㎡ (약 26평)": {"보증금_억": [null,null,7.25,3.25,null,8,null,null,null,2.9,null,7.13,10,10,null,6,null,8.7,1,6,null,7,12,null], "월납입_만원": [null,null,150,270,null,100,null,null,null,330,null,165,120,40,null,200,null,120,338,200,null,87,40,null]},
    "전용 159.60㎡ (약 48평)": {"보증금_억": [null,null,10,null,null,14,null,null,10,null,null,null,null,null,null,null,null,null,null,null,null,10.75,null,null], "월납입_만원": [null,null,232,null,null,170,null,null,240,null,null,null,null,null,null,null,null,null,null,null,null,250,null,null]}
  },
  "월세_추이_주의": "보증금 추이와 월 납입 추이는 별개 계열. 같은 계약/매물로 짝짓지 말 것. 중위는 전형 월세 아님(반전세 혼재)",
  "연간_거래량": {
    "2023": 8,
    "2024": 20,
    "2025": 10,
    "2026": 6
  },
  "면적대별_평당가": {
    "전용 127.78㎡ (약 39평)": {"거래건수": 2, "평당가_중간_만원": 13453, "비고": "표본 2건·편차 판단 불가"}
  },
  "최근_개별거래_25건_요약": [
    {"일자": "06.26", "면적": "127.78㎡", "층": 5, "가격_억": 50, "변동_퍼센트": -1, "상태": "하락"},
    {"일자": "06.24", "면적": "159.60㎡", "층": 6, "가격_억": 62, "변동_퍼센트": 17, "상태": "신고가"},
    {"일자": "06.24", "면적": "159.60㎡", "층": 8, "가격_억": 61, "변동_퍼센트": 15.1, "상태": "신고가"},
    {"일자": "05.28", "면적": "84.69㎡", "층": 10, "가격_억": 39, "변동_퍼센트": -2, "상태": "하락"},
    {"일자": "05.12", "면적": "127.78㎡", "층": 7, "가격_억": 50.5, "변동_퍼센트": -6.5, "상태": "하락"},
    {"일자": "04.13", "면적": "84.69㎡", "층": 3, "가격_억": 39.8, "변동_퍼센트": 2.8, "상태": "신고가"},
    {"일자": "06.21", "면적": "127.78㎡", "층": 5, "가격_억": 54, "변동_퍼센트": 8, "상태": "신고가"},
    {"일자": "06.04", "면적": "127.78㎡", "층": 7, "가격_억": 50, "변동_퍼센트": 0, "상태": "보합"},
    {"일자": "03.29", "면적": "84.69㎡", "층": 4, "가격_억": 38.7, "변동_퍼센트": 10.6, "상태": "신고가"},
    {"일자": "03.22", "면적": "127.78㎡", "층": 4, "가격_억": 50, "변동_퍼센트": 5, "상태": "상승"},
    {"일자": "03.12", "면적": "127.78㎡", "층": 3, "가격_억": 47.6, "변동_퍼센트": 8.2, "상태": "상승"},
    {"일자": "02.26", "면적": "127.78㎡", "층": 13, "가격_억": 44, "변동_퍼센트": -12.9, "상태": "하락"},
    {"일자": "02.15", "면적": "127.78㎡", "층": 14, "가격_억": 50.5, "변동_퍼센트": 18.3, "상태": "신고가"},
    {"일자": "02.14", "면적": "84.69㎡", "층": 5, "가격_억": 35, "변동_퍼센트": 2.9, "상태": "신고가"},
    {"일자": "01.10", "면적": "127.78㎡", "층": 8, "가격_억": 42.7, "변동_퍼센트": -5.7, "상태": "하락"},
    {"일자": "01.06", "면적": "127.78㎡", "층": 6, "가격_억": 45.3, "변동_퍼센트": -3.6, "상태": "하락"},
    {"일자": "12.12", "면적": "127.78㎡", "층": 4, "가격_억": 47, "변동_퍼센트": 2.2, "상태": "신고가"},
    {"일자": "12.09", "면적": "159.60㎡", "층": 15, "가격_억": 53, "변동_퍼센트": -0.9, "상태": "하락"},
    {"일자": "12.07", "면적": "127.78㎡", "층": 14, "가격_억": 46, "변동_퍼센트": 4.8, "상태": "신고가"},
    {"일자": "10.30", "면적": "127.78㎡", "층": 3, "가격_억": 43.9, "변동_퍼센트": 11.1, "상태": "신고가"},
    {"일자": "10.26", "면적": "84.69㎡", "층": 12, "가격_억": 34, "변동_퍼센트": 7.6, "상태": "신고가"},
    {"일자": "08.14", "면적": "159.60㎡", "층": 13, "가격_억": 53.5, "변동_퍼센트": 18.9, "상태": "신고가"},
    {"일자": "06.30", "면적": "84.69㎡", "층": 2, "가격_억": 31.6, "변동_퍼센트": 1.9, "상태": "신고가"},
    {"일자": "06.25", "면적": "127.78㎡", "층": 11, "가격_억": 39.5, "변동_퍼센트": -4.8, "상태": "하락"},
    {"일자": "06.24", "면적": "127.78㎡", "층": 15, "가격_억": 41.5, "변동_퍼센트": 0.5, "상태": "신고가"}
  ],
  "거래_특이패턴": {
    "신고가_거래": "거래 25건 중 14건 — 전용 84.69㎡ (약 26평) 5건 / 전용 127.78㎡ (약 39평) 6건 / 전용 159.60㎡ (약 48평) 3건. 여러 평형 분산",
    "평형별_가격_편차": {
      "전용 84.69㎡ (약 26평)": "31.6~39.8억 (거래 6건, 최근 24개월, 편차 12.7%, IQR÷중위 기준)",
      "전용 127.78㎡ (약 39평)": "39.5~54억 (거래 15건, 최근 25개월, 편차 12.9%, IQR÷중위 기준)",
      "비고": "거래 5건 미만 평형은 편차 판단 불가(표본 부족) · 윈도는 건수 기준이라 기간이 길면 시점 상승분 일부 혼입 가능"
    },
    "최대_상승": "+18.9% (전용 159.60㎡ (약 48평), 13층)",
    "최대_하락": "-12.9% (전용 127.78㎡ (약 39평), 13층)"
  },
  "평형별_중간가_억": {
    "전용 127.78㎡ (약 39평)": 52
  },
  "임대차": {
    "월세_중간보증금_억": 7.05,
    "월세_중간월세_만원": 350,
    "월세_거래건수": 2,
    "월세_주의": "보증금·월세는 같은 계약 짝 아님, 중위는 전형 월세 아님(반전세 혼재)",
    "월세비중": "측정 25건 중 월세 10건 (40%)",
    "갱신비중": "측정 25건 중 갱신 15건 (60%)",
    "평형별_전세_시세대": {
      "전용 127.78㎡ (약 39평)": "10~16.3억 (5건)"
    }
  },
  "근처_동네_비교": {
    "단위": "매매 중간가(억) / 평당 중간가 / 측정 거래건수 / 그 기간 거래가 있던 단지 수 (강남구 안, 대형 115㎡~, ★=지금 보는 동네)",
    "기간": "2024년 7월부터 2025년 6월까지 12개월을 모아 센 값입니다",
    "압구정동": "1위 / 매매 68억 / 평당 1억 3,964만 / 거래 213건, 단지 19곳",
    "★ 대치동": "2위 / 매매 44억 / 평당 1억 725만 / 거래 213건, 단지 19곳",
    "삼성동": "3위 / 매매 36.9억 / 평당 8,444만 / 거래 50건, 단지 14곳",
    "개포동": "4위 / 매매 36.5억 / 평당 7,916만 / 거래 55건, 단지 9곳",
    "도곡동": "5위 / 매매 36.45억 / 평당 8,939만 / 거래 229건, 단지 31곳",
    "모수": "이 면적대 거래 5건 이상인 동네 10곳 가운데 중간가 상위 5곳"
  },
  "참고기준": {
    "신고가_의미": "역대 최고가 갱신 — 시장 강세 신호",
    "변동률_정상범위": "±5% 이내",
    "변동률_이상신호": "±10% 이상 (시장 혼조)",
    "편차_계산": "IQR(사분위범위: 상위25%값-하위25%값)÷중위가격 — 최저·최고 이상치에 덜 흔들리는 robust 편차",
    "동일_평형_가격_편차_정상": "IQR÷중위 10% 이내",
    "동일_평형_가격_편차_이상": "IQR÷중위 15% 이상 (층/향/리모델링·시점차 변수)"
  }
}
```

웹 검색 키워드(최근 6개월 우선):
- "개포우성2 입주민 후기 2025" / "개포우성2 학군" / "개포우성2 재건축·리모델링" / "개포우성2 평형별 선호도"
- "대치동 교통·개발·입주 물량" / "대치동 vs 압구정동 아파트 시세"

[당신의 역할 = 데이터 우선 해석] 정제 데이터의 숫자를 다시 정리하지 마세요. 사용자는 이미 같은 숫자를 페이지에서 봤습니다. 핵심 결론·가설 뼈대는 데이터에서 나오고 웹은 그 원인 근거입니다. 부가가치: (1) 데이터만으로 본 국면 (2) 왜 — 메커니즘 있는 경쟁 가설 2~3개(핵심) (3) 데이터·웹 충돌(반증) (4) 평형별·관점별 다음 확인 포인트. 평형 비교 표는 근거로 유지하되, 표 숫자를 산문에서 반복하지 말 것.
[융합 규칙] 국면·가설 뼈대는 데이터 근거("데이터 근거: 신나게마을 수치")로 선다. 모든 가설은 원인 메커니즘 제시(얄팍한 "~있음" 금지). 웹은 그 원인 근거("웹 근거: 매체, 발행연월") — 못 찾아도 가설 버리지 말고 "원인 웹 미확인, 데이터 기반 잠정"으로 표기(메커니즘 유지).
[일반론 금지] 단지 이름을 다른 단지로 바꿔도 성립하는 문장은 일반론이므로 금지. 모든 해석 문단은 이 단지의 정제 데이터 신호를 최소 1개 직접 가리켜야 함.

── 공통 footer (전 성향 불변) ──
[시간 조건] 최근 6개월 우선. 인용하는 기사·자료마다 발행 연월을 본문에 명시하고, 12개월 이상 지난 것은 "(오래된 정보)" 라벨. 과거 시점의 현상(예: 과거 입주장)을 현재 원인으로 쓰려면 그 시차를 명시할 것
[출처 신뢰도] 공식(국토부·부동산원·언론·학구도안내·교육청·지자체) vs 비공식(블로그·카페·위키·유튜브) 구분. 비공식은 "비공식"으로 명시 + 단정 금지. 학군·배정·호재는 공식 확인 권고를 덧붙일 것. 정제 데이터 수치(시세·평당가·편차·전세가율 등)는 반드시 출처를 "신나게마을"로 — 동일 수치가 블로그·타 부동산 사이트에 있어도 그쪽으로 재귀속 금지. URL은 원문 직접 링크만 (검색엔진 리다이렉트·google.com/search?q= 래퍼·단축 링크 금지, 원문 URL 확인 불가 출처는 제외)
[정직성/답 가능 경계] 답 금지: ①미래 가격 방향·예측("오를지/사야할지" + "우상향·상승세 지속·랠리·상방압력" 등 추세 예단 포함) ②가치판단·단정("위험·안전·추천·투자·대장·똘똘·가성비 우수"). 정제 데이터는 과거·현재 기록만. 관찰 사실(신고가 N건·편차 X%)로 진술, 해석은 "~로 보임/~가능성" 수준. 단, 현재 국면이 형성된 이유에 대한 가설·메커니즘 설명은 해석의 핵심이며 적극 권장(가설임을 명시).
[답변 규칙·길이] 표가 데이터를 담음 → 산문에서 표 숫자 반복 금지. 평형 노트는 평형당 최대 2문장, 평판/환경은 4줄 이내. 전체 모바일 5~6스크롤 이내 — 초과 시 평판→노트 順으로 줄일 것. 정제+웹 통합(분리 나열 금지) / 개인상황 추정 금지 / 인용 숫자엔 출처(신나게마을 or 매체) / 끝에 실제 URL / 헤더 ## 일관.
[답변 용어] 답변은 일반 독자용 — "닻·anchor·앵커" 등 분석 용어 쓰지 말 것(평이하게). 수치 출처 "신나게마을" 유지.
[답변 형식] (데이터 우선) ①한 줄 국면 요약(데이터만, 1문장) ②평형별 비교 표(평형·가격대·평당가·평형내 가격 산포[IQR/중위]·비고) ③데이터 국면 해석(평형내 가격 산포·신고가 분포·거래 쏠림·임대차 조합이 가리키는 국면 — 웹 전 데이터만. "변동 크다" 시계열 어휘 금지) ④경쟁 가설 2~3개(핵심) — 각 가설 '데이터 근거 / 원인 메커니즘 / 웹 근거 or 원인 웹 미확인 잠정 / 반증', 얄팍한 보강 불릿 금지 ⑤임대차 요약(전세가율·월세 비중·갱신, 3문장) ⑥관점별 확인 포인트(실거주/전세/투자, 질문형) ⑦답할 수 없는 것 ⑧출처 URL