산호

산호 아파트의 평형별 시세와 거래 패턴을 분석해주세요.

[제 상황] (선택 — 비우면 중립 분석, 적으면 그 관점으로 분석)
- 목적: 예) 단순 시세 파악 / 매수 검토 / 전세 / 투자 점검
- (선택) 예산·보유기간·우선순위

아래 정제 데이터(신나게마을 sinnake-town.com 가공)가 이 분석의 출발점입니다. 먼저 데이터만으로 국면을 읽은 뒤, 웹으로 그 국면이 왜 생겼는지 원인 가설을 세우세요. 웹이 비거나 신뢰가 낮아도 데이터 국면·가설 뼈대는 데이터만으로 서야 합니다.

1단계 (데이터만, 아직 웹 X): 24개월 추이·면적대별 평당가·평형내 가격 산포(IQR/중위, 5건↑·기간 동반)·신고가·임대차를 개별 수치 말고 묶어 "한 줄 국면+근거"를 도출. 데이터가 한 방향으로 안 모이면 억지 단일서사 말고 '혼재/판단보류'로. 월세 24개월은 보증금 중위 추이·월납입 중위 추이 2계열 — 각각 독립 추세로만 읽을 것, 두 계열 간 시점 인과 금지(트레이드오프는 계약 단위지 월별 중위 간 아님). '변동 크다'는 시계열 출렁임 어휘라 평형 산포에 쓰지 말 것
2단계 (데이터만): 거래 패턴 이상 신호 + 데이터 함의(평형 간 평당가 역전·특정 평형 거래 쏠림·신고가 분포가 가리키는 것)
3단계 (웹=원인·반증): 1~2단계 데이터 국면을 들고 웹에서 원인 후보만 찾기 — 단지 정비·재건축·리모델링 / 교통(역·도로)·개발·공급(입주 물량) 일정 / 시장 정책 변수(대출 규제 등, 최근 6개월) / 학군·생활 인프라. + 데이터와 충돌하는 반증. 평판 나열 말 것, 못 찾으면 "원인 웹 미확인"(지어내기 X)
4단계 (가설=핵심): 데이터 국면을 설명하는 경쟁 가설 2~3개. 각 가설 = (a)데이터 근거 (b)원인 메커니즘 (c)웹 근거 — 없으면 "원인 웹 미확인, 데이터 기반 잠정"으로 명시하되 가설·메커니즘은 유지 (d)반증. 얄팍한 "~있음" 보강 불릿 금지
5단계: 관점별 확인 포인트(실거주/전세/투자 점검, 질문형) + 이 데이터·웹으로도 답할 수 없는 것 1~2개 명시 (목적 입력 시 그 관점 반영, 비우면 중립)

[정제 데이터] 2024년 11월 기준 경기도 김포시 북변동 산호
```json
{
  "단지": "산호",
  "동네": "경기도 김포시 북변동",
  "기준월": "2024-11",
  "단지_요약": {
    "준공년": 1995,
    "단지_연식_년": 29,
    "거래량_건": 4,
    "median_기준_비고": "매매·전세·월세 median·추이는 실면적 평형별로 각각 제공(아래 평형별_24개월_추이 블록). 단일 대표 평형 기준 아님. 평형 간 비교는 면적대별_평당가·평형별_추이 블록 참고"
  },
  "추이_월축": ["22.12","23.01","23.02","23.03","23.04","23.05","23.06","23.07","23.08","23.09","23.10","23.11","23.12","24.01","24.02","24.03","24.04","24.05","24.06","24.07","24.08","24.09","24.10","24.11"],
  "매매_평형별_24개월_중위_추이_억": {
    "전용 59.94㎡ (약 18평)": [null,2.45,2.39,2.13,2.24,null,2.23,2.2,null,2.4,2.24,2.29,null,2.25,2.35,2.41,2.22,2.4,2.23,2.38,2.29,2.15,2.24,2.33],
    "전용 59.61㎡ (약 18평)": [null,2.75,2.23,2.2,2.58,null,2.85,null,null,null,null,2.47,2.52,2.65,2.45,2.46,2.5,null,2.73,2.3,2.5,2.57,null,2.48],
    "전용 59.46㎡ (약 18평)": [null,null,2.2,null,null,null,null,null,null,null,null,null,null,null,2.6,null,null,null,null,2.53,2.53,2.57,2.55,2.6]
  },
  "매매_흐름": "전고점 대비 8.9% 하락",
  "전세_평형별_24개월_중위보증금_추이_억": {
    "전용 59.94㎡ (약 18평)": [null,1.3,1.45,1.48,1.5,1.4,1.5,1.5,1.4,1.5,1.48,1.55,1.4,1.58,1.6,1.6,1.65,1.61,1.8,1.55,1.8,1.7,1.72,1.76],
    "전용 59.61㎡ (약 18평)": [null,1.7,1.6,1.6,null,1.5,1.6,1.8,1.8,1.6,1.4,1.7,1.62,1.49,2,1.7,1.7,1.8,1.65,null,1.7,1.64,1.8,1.8],
    "전용 59.46㎡ (약 18평)": [null,null,1.7,null,null,1.5,null,null,1.45,1.9,null,1.7,null,1.7,1.65,null,null,null,2.5,null,null,null,null,null]
  },
  "전세_흐름": "최근 2개월 연속 하락 · 전고점 대비 10.0% 하락",
  "월세_평형별_24개월_추이": {
    "전용 59.94㎡ (약 18평)": {"보증금_억": [null,null,null,0.2,1,0.2,0.18,0.1,0.2,0.2,0.2,0.2,0.2,0.2,0.65,0.2,0.2,0.2,0.15,0.2,0.1,0.25,0.2,null], "월납입_만원": [null,null,null,65,30,65,65,70,65,60,55,65,65,70,48,68,69,65,75,70,70,70,75,null]},
    "전용 59.61㎡ (약 18평)": {"보증금_억": [null,null,0.3,0.2,0.15,1,0.2,1,0.2,0.6,0.25,null,null,0.2,0.2,0.2,0.3,null,0.2,null,0.2,0.2,0.2,0.2], "월납입_만원": [null,null,60,70,75,20,70,25,64,52,65,null,null,70,70,70,60,null,70,null,65,80,75,80]},
    "전용 59.46㎡ (약 18평)": {"보증금_억": [null,null,0.3,0.2,0.2,null,0.15,null,1.3,null,null,null,null,0.3,null,null,null,0.25,null,null,0.2,null,1.3,null], "월납입_만원": [null,null,70,75,75,null,60,null,15,null,null,null,null,50,null,null,null,70,null,null,70,null,20,null]}
  },
  "월세_추이_주의": "보증금 추이와 월 납입 추이는 별개 계열. 같은 계약/매물로 짝짓지 말 것. 중위는 전형 월세 아님(반전세 혼재)",
  "연간_거래량": {
    "2023": 31,
    "2024": 50,
    "2025": 41,
    "2026": 26
  },
  "면적대별_평당가": {
    "전용 59.94㎡ (약 18평)": {"거래건수": 2, "평당가_중간_만원": 1285, "비고": "표본 2건·편차 판단 불가"},
    "전용 59.46㎡ (약 18평)": {"거래건수": 1, "평당가_중간_만원": 1446, "비고": "표본 1건·편차 판단 불가"},
    "전용 59.61㎡ (약 18평)": {"거래건수": 1, "평당가_중간_만원": 1375, "비고": "표본 1건·편차 판단 불가"}
  },
  "최근_개별거래_25건_요약": [
    {"일자": "07.30", "면적": "59.94㎡", "층": 10, "가격_억": 2.4, "변동_퍼센트": -4.8, "상태": "하락"},
    {"일자": "07.29", "면적": "59.61㎡", "층": 11, "가격_억": 1.72, "변동_퍼센트": -28.5, "상태": "하락"},
    {"일자": "07.04", "면적": "59.94㎡", "층": 2, "가격_억": 2.52, "변동_퍼센트": 1.6, "상태": "상승"},
    {"일자": "06.30", "면적": "59.94㎡", "층": 13, "가격_억": 2.48, "변동_퍼센트": 7.8, "상태": "상승"},
    {"일자": "06.20", "면적": "59.94㎡", "층": 5, "가격_억": 2.3, "변동_퍼센트": -6.1, "상태": "하락"},
    {"일자": "06.11", "면적": "59.61㎡", "층": 6, "가격_억": 2.4, "변동_퍼센트": 0.8, "상태": "상승"},
    {"일자": "05.22", "면적": "59.94㎡", "층": 12, "가격_억": 2.45, "변동_퍼센트": 0.8, "상태": "상승"},
    {"일자": "05.08", "면적": "59.61㎡", "층": 13, "가격_억": 2.38, "변동_퍼센트": -0.8, "상태": "하락"},
    {"일자": "05.07", "면적": "59.94㎡", "층": 12, "가격_억": 2.43, "변동_퍼센트": 1.7, "상태": "상승"},
    {"일자": "05.04", "면적": "59.61㎡", "층": 4, "가격_억": 2.4, "변동_퍼센트": -3, "상태": "하락"},
    {"일자": "04.27", "면적": "59.94㎡", "층": 13, "가격_억": 2.39, "변동_퍼센트": 17.2, "상태": "상승"},
    {"일자": "04.04", "면적": "59.61㎡", "층": 10, "가격_억": 2.48, "변동_퍼센트": -10.6, "상태": "하락"},
    {"일자": "03.22", "면적": "59.94㎡", "층": 1, "가격_억": 2.04, "변동_퍼센트": -11.3, "상태": "하락"},
    {"일자": "03.20", "면적": "59.46㎡", "층": 12, "가격_억": 2.58, "변동_퍼센트": 7.5, "상태": "상승"},
    {"일자": "03.18", "면적": "59.94㎡", "층": 6, "가격_억": 2.3, "변동_퍼센트": 15.6, "상태": "상승"},
    {"일자": "03.17", "면적": "59.94㎡", "층": 1, "가격_억": 1.99, "변동_퍼센트": -13.1, "상태": "하락"},
    {"일자": "03.13", "면적": "59.46㎡", "층": 13, "가격_억": 2.4, "변동_퍼센트": -9.1, "상태": "하락"},
    {"일자": "03.12", "면적": "59.61㎡", "층": 9, "가격_억": 2.77, "변동_퍼센트": 15.4, "상태": "상승"},
    {"일자": "03.12", "면적": "59.94㎡", "층": 7, "가격_억": 2.29, "변동_퍼센트": -0.4, "상태": "하락"},
    {"일자": "03.04", "면적": "59.94㎡", "층": 8, "가격_억": 2.3, "변동_퍼센트": -1.3, "상태": "하락"},
    {"일자": "02.25", "면적": "59.94㎡", "층": 9, "가격_억": 2.33, "변동_퍼센트": -4.9, "상태": "하락"},
    {"일자": "02.08", "면적": "59.94㎡", "층": 10, "가격_억": 2.45, "변동_퍼센트": 14, "상태": "상승"},
    {"일자": "02.02", "면적": "59.61㎡", "층": 13, "가격_억": 2.4, "변동_퍼센트": -4, "상태": "하락"},
    {"일자": "01.22", "면적": "59.46㎡", "층": 6, "가격_억": 2.64, "변동_퍼센트": 2.3, "상태": "상승"},
    {"일자": "01.14", "면적": "59.61㎡", "층": 13, "가격_억": 2.5, "변동_퍼센트": 0, "상태": "보합"}
  ],
  "거래_특이패턴": {
    "신고가_거래": "거래 25건 중 0건",
    "평형별_가격_편차": {
      "전용 59.61㎡ (약 18평)": "1.72~2.77억 (거래 8건, 최근 7개월, 편차 3.6%, IQR÷중위 기준)",
      "전용 59.94㎡ (약 18평)": "1.99~2.52억 (거래 14건, 최근 6개월, 편차 6.1%, IQR÷중위 기준)",
      "비고": "거래 5건 미만 평형은 편차 판단 불가(표본 부족) · 윈도는 건수 기준이라 기간이 길면 시점 상승분 일부 혼입 가능"
    },
    "최대_상승": "+17.2% (전용 59.94㎡ (약 18평), 13층)",
    "최대_하락": "-28.5% (전용 59.61㎡ (약 18평), 11층)"
  },
  "평형별_중간가_억": {
    "전용 59.94㎡ (약 18평)": 2.33,
    "전용 59.46㎡ (약 18평)": 2.6,
    "전용 59.61㎡ (약 18평)": 2.48
  },
  "임대차": {
    "전세_중간보증금_억": 1.8,
    "전세가율_퍼센트": 75.70,
    "전세가율_모수_전세건": 4,
    "전세가율_모수_매매건": 2,
    "전세_거래건수": 8,
    "월세_중간보증금_억": 0.2,
    "월세_중간월세_만원": 80,
    "월세_거래건수": 1,
    "월세_주의": "보증금·월세는 같은 계약 짝 아님, 중위는 전형 월세 아님(반전세 혼재)",
    "월세비중": "측정 25건 중 월세 11건 (44%)",
    "갱신비중": "측정 25건 중 갱신 9건 (36%)",
    "평형별_전세_시세대": {
      "전용 59.61㎡ (약 18평)": "1.47~1.9억 (11건)",
      "전용 59.94㎡ (약 18평)": "1~1.9억 (11건)"
    }
  },
  "근처_동네_비교": {
    "단위": "매매 중간가(억) / 평당 중간가 / 측정 거래건수 / 그 기간 거래가 있던 단지 수 (김포시 안, 중소형 40~60㎡, ★=지금 보는 동네)",
    "기간": "2023년 12월부터 2024년 11월까지 12개월을 모아 센 값입니다",
    "걸포동": "1위 / 매매 5.4억 / 평당 2,978만 / 거래 62건, 단지 2곳",
    "고촌읍 신곡리": "2위 / 매매 4.85억 / 평당 2,675만 / 거래 37건, 단지 5곳",
    "운양동": "3위 / 매매 4.1억 / 평당 2,284만 / 거래 201건, 단지 5곳",
    "풍무동": "4위 / 매매 3.95억 / 평당 2,178만 / 거래 187건, 단지 11곳",
    "마산동": "5위 / 매매 3.75억 / 평당 2,066만 / 거래 33건, 단지 1곳",
    "★ 북변동": "11위 / 매매 2.6억 / 평당 1,450만 / 거래 107건, 단지 5곳",
    "모수": "이 면적대 거래 5건 이상인 동네 12곳 가운데 중간가 상위 5곳 과 지금 보는 동네"
  },
  "참고기준": {
    "신고가_의미": "역대 최고가 갱신 — 시장 강세 신호",
    "변동률_정상범위": "±5% 이내",
    "변동률_이상신호": "±10% 이상 (시장 혼조)",
    "편차_계산": "IQR(사분위범위: 상위25%값-하위25%값)÷중위가격 — 최저·최고 이상치에 덜 흔들리는 robust 편차",
    "동일_평형_가격_편차_정상": "IQR÷중위 10% 이내",
    "동일_평형_가격_편차_이상": "IQR÷중위 15% 이상 (층/향/리모델링·시점차 변수)"
  }
}
```

웹 검색 키워드(최근 6개월 우선):
- "산호 입주민 후기 2024" / "산호 학군" / "산호 재건축·리모델링" / "산호 평형별 선호도"
- "북변동 교통·개발·입주 물량" / "북변동 vs 걸포동 아파트 시세"

[당신의 역할 = 데이터 우선 해석] 정제 데이터의 숫자를 다시 정리하지 마세요. 사용자는 이미 같은 숫자를 페이지에서 봤습니다. 핵심 결론·가설 뼈대는 데이터에서 나오고 웹은 그 원인 근거입니다. 부가가치: (1) 데이터만으로 본 국면 (2) 왜 — 메커니즘 있는 경쟁 가설 2~3개(핵심) (3) 데이터·웹 충돌(반증) (4) 평형별·관점별 다음 확인 포인트. 평형 비교 표는 근거로 유지하되, 표 숫자를 산문에서 반복하지 말 것.
[융합 규칙] 국면·가설 뼈대는 데이터 근거("데이터 근거: 신나게마을 수치")로 선다. 모든 가설은 원인 메커니즘 제시(얄팍한 "~있음" 금지). 웹은 그 원인 근거("웹 근거: 매체, 발행연월") — 못 찾아도 가설 버리지 말고 "원인 웹 미확인, 데이터 기반 잠정"으로 표기(메커니즘 유지).
[일반론 금지] 단지 이름을 다른 단지로 바꿔도 성립하는 문장은 일반론이므로 금지. 모든 해석 문단은 이 단지의 정제 데이터 신호를 최소 1개 직접 가리켜야 함.

── 공통 footer (전 성향 불변) ──
[시간 조건] 최근 6개월 우선. 인용하는 기사·자료마다 발행 연월을 본문에 명시하고, 12개월 이상 지난 것은 "(오래된 정보)" 라벨. 과거 시점의 현상(예: 과거 입주장)을 현재 원인으로 쓰려면 그 시차를 명시할 것
[출처 신뢰도] 공식(국토부·부동산원·언론·학구도안내·교육청·지자체) vs 비공식(블로그·카페·위키·유튜브) 구분. 비공식은 "비공식"으로 명시 + 단정 금지. 학군·배정·호재는 공식 확인 권고를 덧붙일 것. 정제 데이터 수치(시세·평당가·편차·전세가율 등)는 반드시 출처를 "신나게마을"로 — 동일 수치가 블로그·타 부동산 사이트에 있어도 그쪽으로 재귀속 금지. URL은 원문 직접 링크만 (검색엔진 리다이렉트·google.com/search?q= 래퍼·단축 링크 금지, 원문 URL 확인 불가 출처는 제외)
[정직성/답 가능 경계] 답 금지: ①미래 가격 방향·예측("오를지/사야할지" + "우상향·상승세 지속·랠리·상방압력" 등 추세 예단 포함) ②가치판단·단정("위험·안전·추천·투자·대장·똘똘·가성비 우수"). 정제 데이터는 과거·현재 기록만. 관찰 사실(신고가 N건·편차 X%)로 진술, 해석은 "~로 보임/~가능성" 수준. 단, 현재 국면이 형성된 이유에 대한 가설·메커니즘 설명은 해석의 핵심이며 적극 권장(가설임을 명시).
[답변 규칙·길이] 표가 데이터를 담음 → 산문에서 표 숫자 반복 금지. 평형 노트는 평형당 최대 2문장, 평판/환경은 4줄 이내. 전체 모바일 5~6스크롤 이내 — 초과 시 평판→노트 順으로 줄일 것. 정제+웹 통합(분리 나열 금지) / 개인상황 추정 금지 / 인용 숫자엔 출처(신나게마을 or 매체) / 끝에 실제 URL / 헤더 ## 일관.
[답변 용어] 답변은 일반 독자용 — "닻·anchor·앵커" 등 분석 용어 쓰지 말 것(평이하게). 수치 출처 "신나게마을" 유지.
[답변 형식] (데이터 우선) ①한 줄 국면 요약(데이터만, 1문장) ②평형별 비교 표(평형·가격대·평당가·평형내 가격 산포[IQR/중위]·비고) ③데이터 국면 해석(평형내 가격 산포·신고가 분포·거래 쏠림·임대차 조합이 가리키는 국면 — 웹 전 데이터만. "변동 크다" 시계열 어휘 금지) ④경쟁 가설 2~3개(핵심) — 각 가설 '데이터 근거 / 원인 메커니즘 / 웹 근거 or 원인 웹 미확인 잠정 / 반증', 얄팍한 보강 불릿 금지 ⑤임대차 요약(전세가율·월세 비중·갱신, 3문장) ⑥관점별 확인 포인트(실거주/전세/투자, 질문형) ⑦답할 수 없는 것 ⑧출처 URL