2025년 11월~2026년 8월 서울 아파트 매매, 합계는 1년 전보다 2.1% 적었고 구마다 −59.5%에서 +81.0%까지 갈렸어요 (10·15 대책 1년 실거래)

2025년 10월 15일 부동산 대책이 나온 지 곧 1년이 돼요. 2026년 10월 12일 파이낸셜데일리 기사는 2025년 11월~2026년 9월 서울 아파트 매매가 1년 전 같은 기간보다 성동구는 64.2% 줄고 도봉구는 62.9% 늘었다고 전했어요. 같은 국토교통부 실거래 신고를 계약한 달로 다시 세 봤어요. 기사는 2026년 9월까지 셌고, 이 글은 9월 계약 신고가 아직 들어오는 중이라 8월까지 세서 숫자가 조금 달라요.

서울 아파트 매매 계약은 2025년 11월~2026년 8월 57,265건으로, 1년 전 같은 기간(2024년 11월~2025년 8월) 58,508건보다 2.1% 적었어요. 서울 합계보다 구마다 갈린 폭이 훨씬 컸어요. 1년 전보다 성동구는 59.5% 적고 중랑구는 81.0% 많았어요. 서울 동네를 1년 전 매매 거래값 중간값으로 묶어 보면, 중간값이 낮은 칸에서는 계약이 늘고 높은 칸에서는 줄었어요.

어떻게 셌나

• 국토교통부 아파트 매매 실거래 신고를 계약한 달 기준으로 셌어요. 해제나 정정으로 표시된 신고는 뺐어요.
• 11월부터 다음 해 8월까지 10개월씩 세 번 셌어요. 2023년 11월~2024년 8월(2년 전 기간), 2024년 11월~2025년 8월(1년 전 기간), 2025년 11월~2026년 8월이에요.
• 2025년 10월은 대책 전과 뒤의 계약이 한 달에 섞여 있어서 뺐어요. 2026년 9월 계약은 10월 말까지 신고가 들어오는 중이라 뺐어요. 세 기간을 같은 10개월로 맞추려고 앞선 해의 9월과 10월도 뺐어요.
• 구와 동네는 신나게마을 동네 페이지와 같은 기준으로 나눴어요.

서울 합계

서울 아파트 매매는 2년 전 기간 45,494건, 1년 전 기간 58,508건, 2025년 11월~2026년 8월 57,265건이었어요. 1년 전보다 2.1% 적고 2년 전보다 25.9% 많아요.

해제나 정정으로 표시된 신고까지 넣어 세면 1년 전 기간 64,250건에서 59,089건으로 8.0% 적어요. 1년 전 기간은 신고 가운데 8.9%에 해제나 정정 표시가 붙어 있고, 2025년 11월~2026년 8월은 3.1%예요. 해제 신고는 계약 뒤 시간이 지나며 붙기 때문에 2025년 11월~2026년 8월 숫자는 앞으로 조금 더 줄 수 있어요.

구 25곳

서울 25개 구를 1년 전 대비 증감 순으로 놓았어요. 숫자는 계약 건수예요.

기사가 든 열두 구(성동구, 마포구, 광진구, 동작구, 강남구, 서초구, 송파구, 도봉구, 금천구, 중랑구, 노원구, 강북구)는 이 셈에서도 늘고 준 방향이 기사와 같아요. 개인이 개인에게 중개로 판 거래만 세어도 열두 구의 방향은 같아요.

중랑구 2025년 11월~2026년 8월에는 한 단지에서 하루에 한꺼번에 계약된 거래가 있어요. 2026년 7월 9일 묵동 한 단지 278건, 7월 30일 다른 한 단지 19건, 8월 27일 또 다른 한 단지 50건이에요. 개인이 개인에게 중개로 판 거래만 세면 중랑구는 1,279건에서 2,050건(+60.3%)이에요.

2년 전 기간과 비교하면 모양이 조금 달라요. 2년 전보다 적은 구는 일곱 곳인데, 그중 동작구(−1.0%)와 강동구(−0.6%)는 거의 같아요. 노원구와 중랑구는 2년 전의 두 배 남짓이에요.

달마다 보면

기사는 성동구, 마포구, 광진구, 동작구 네 구를 거래가 크게 준 곳으로, 노원구, 도봉구, 중랑구, 금천구, 강북구 다섯 구를 크게 는 곳으로 묶었어요. 이 글의 셈에서도 1년 전보다 가장 많이 준 네 구, 가장 많이 는 다섯 구와 같아요. 그래서 두 묶음의 비중이 갈린 것 자체는 묶는 방식에서 나온 결과예요. 언제부터 갈렸는지를 보려고 대책 전 2025년 7~10월까지 달마다 놓았어요.

다섯 구 비중은 2025년 12월부터 2026년 8월까지 달마다 20%를 넘었어요. 2023년 11월부터 2025년 10월까지 24개월 동안은 달마다 11.1~18.5%였어요. 네 구 비중은 2025년 11월부터 10개월 동안 7.9~11.6%였는데, 대책 전인 2025년 7월에도 10.7%였던 달이 있어요. 앞선 24개월은 10.7~22.5%였어요.

10개월을 합치면 다섯 구 비중은 1년 전 기간 14.1%에서 24.2%로, 네 구 비중은 18.7%에서 10.0%로 바뀌었어요. 해제나 정정 신고까지 넣어 세도 거의 같아요(다섯 구 14.0%에서 24.1%, 네 구 18.7%에서 10.0%). 2026년 7월 다섯 구 1,763건에는 묵동 한 단지 278건이 들어 있어서, 이 278건을 빼면 7월 다섯 구 비중은 26.6%예요.

동네별 거래값 중간값으로 묶으면

구를 고르지 않고 묶는 방법으로, 서울 동네를 값으로 나눠 봤어요. 1년 전 기간(2024년 11월~2025년 8월)에 아파트 매매가 있었던 서울 동네 313곳을, 그 기간 그 동네 매매 거래값의 중간값으로 다섯 칸에 나눴어요. 칸은 1년 전 값으로 한 번 정해 두고 세 기간에 그대로 썼어요. 칸 경계는 이 글이 정했어요.

1년 전과 비교하면 중간값 9억 원 미만 두 칸은 늘고 9억 원 이상 세 칸은 줄었어요. 1년 전 대비 증감률은 15억 원 이상 25억 원 미만 칸까지 칸마다 차례로 낮아졌고(+56.6%, +30.9%, −24.6%, −43.3%), 25억 원 이상 칸(−32.8%)은 그 아래 칸보다 덜 줄었어요.

9억 원 근처를 1억 원씩 잘라 보면 이어져 있어요. 중간값 8억 원대 동네 31곳은 6,148건에서 7,230건(+17.6%), 9억 원대 25곳은 4,446건에서 4,329건(−2.6%), 10억 원대 19곳은 1,573건에서 1,452건(−7.7%)이에요. 2년 전 기간과 비교하면 9억 원 이상 15억 원 미만 칸도 +3.9%로 늘어 있어서, 어느 기간과 비교하느냐에 따라 늘고 준 칸이 달라져요.

개인이 개인에게 중개로 판 거래만 세어도 다섯 칸의 늘고 준 방향은 같아요(+63.8%, +33.5%, −26.1%, −44.1%, −31.9%).

한 동네를 열어 보면 — 성동구 옥수동과 도봉구 창동

성동구 옥수동은 1년 전 기간 매매 거래값 중간값이 18억 6,500만 원으로 15억 원 이상 25억 원 미만 칸이에요. 매매는 2년 전 기간 349건, 1년 전 기간 528건, 2025년 11월~2026년 8월 162건이었어요. 1년 전보다 69.3%, 2년 전보다 53.6% 적어요. 거래가 많은 단지 네 곳을 보면 이래요.

네 단지 모두 1년 전보다도, 2년 전보다도 적었어요.

도봉구 창동은 1년 전 기간 중간값이 5억 9,900만 원으로 6억 원 미만 칸이에요. 매매는 2년 전 기간 558건, 1년 전 기간 603건, 2025년 11월~2026년 8월 1,080건이었어요. 1년 전보다 79.1%, 2년 전보다 93.5% 많아요.

창동에서 가장 많이 팔린 주공17단지도 2025년 11월~2026년 8월 창동 1,080건의 11.8%라서, 늘어난 거래가 여러 단지에 나뉘어 있어요. 한 단지에서 하루에 10건 넘게 계약된 날은 없었어요.

서울 밖은

2025년 10월 대책에서는 서울과 함께 경기 12곳(과천시, 광명시, 하남시, 의왕시, 성남시 분당구와 수정구와 중원구, 수원시 영통구와 장안구와 팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구)이 규제지역과 토지거래허가구역으로 같이 지정됐어요. 경기는 이 12곳과 나머지로 나눠 셌어요.

전국은 1년 전보다 15.0% 많았어요. 1년 전과 비교해 서울(−2.1%)보다 더 줄어든 시도는 세종(−9.9%) 한 곳이에요. 경기 12곳은 +5.8%, 경기 나머지는 +49.4%예요. 경기 12곳은 해제나 정정 신고까지 넣어 세면 35,273건에서 34,885건으로 −1.1%라서, 늘었는지 줄었는지는 세는 기준에 따라 갈려요.

같이 알아두면 좋은 것

• 늘고 준 것은 계약 건수예요. 거래가 줄어든 구에서 값이 내렸다는 뜻은 아니에요.
• 1년 전 기간에는 계약이 몰린 달이 있어요. 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 합친 계약이 2025년 1월 805건, 2월 1,970건, 3월 2,684건, 4월 326건이었고 6월은 1,621건이었어요. 서울 전체도 2025년 6월이 11,270건으로 1년 전 기간 10개월 가운데 가장 많았어요. 그래서 2년 전 기간을 같이 실었어요.
• 동네 중간값은 그 동네에서 팔린 아파트 값의 가운데 값이에요. 넓은 집과 좁은 집이 섞여 있어서 같은 칸 안에서도 동네마다 집 크기가 달라요.
• 어떤 이유로 갈렸는지는 이 자료로 가를 수 없어요. 신고에는 계약 날짜, 값, 넓이, 층, 거래한 사람의 종류 같은 것이 적혀 있고, 왜 사고팔았는지는 없어요.
• 2026년 9월 29일 글의 서울 7월과 8월 건수는 그 뒤 늦게 들어온 신고로 조금 늘었어요. 그 글은 7월 5,850건과 8월 3,517건이었고, 이 글의 표는 5,864건과 3,577건이에요.

함께 볼 것

신나게마을 동네 페이지에서 달별 매매 거래량과 최신 매매 거래를 단지 이름과 함께 볼 수 있어요. 아래에 옥수동과 창동 2026년 8월 페이지를 걸어 두었어요. 2026년 8월 매매 거래량은 옥수동 3건, 창동 69건이에요. 2026년 7월 묵동 한 단지에서 한꺼번에 계약된 278건은 2026년 8월 24일 글에 자세히 있어요.

관련 링크·출처

• 서울 성동구 옥수동 2026년 8월 아파트 실거래 보기
• 서울 도봉구 창동 2026년 8월 아파트 실거래 보기
• 법인이 판 아파트 1,422건, 절반이 단지 일곱 곳에서 나왔어요 글 보기
• 내 동네는 어떤지 검색해 보기
• 데이터 출처: 국토교통부 아파트 매매 실거래가, 2023년 11월~2026년 8월 계약분 가운데 해마다 11월부터 다음 해 8월까지(해제나 정정 표시 신고 제외). 경기 12곳 목록은 2025년 10월 15일 정부 발표 기준. 2026년 10월 14일 받은 자료 기준