전세와 월세 2026.09.11

같은 단지 같은 면적에서 새로 들어온 사람은 직전보다 15.4% 높게 냈는데, 다시 계약한 사람은 5.00%였어요 (2026년 7월 전세, 3,541자리)

전세를 다시 계약하는 사람과 같은 단지 같은 크기에 새로 들어오는 사람은 같은 달인데도 다른 값을 냅니다. 2026년 7월 아파트 전세 실거래에서 그 두 계약이 나란히 잡힌 자리 3,541곳을 찾아 견줘 봤어요.

어떻게 셌나

국토교통부 아파트 전월세 실거래 신고에서 2026년 7월치를 봤어요. 전체 76,506건 가운데 전세(월세가 0원)는 36,772건이에요.

전세 36,772건 중 갱신이 15,188건, 신규가 20,632건이에요. 갱신 중에서도 직전에 월세를 살던 158건은 뺐어요. 그 경우 종전 보증금이 작아서 인상률이 수천 퍼센트로 잡히거든요. 갱신인지 신규인지 표시가 없는 952건도 뺐어요. 남은 35,662건은 단지 11,317곳에 흩어져 있어요.

여기서 같은 달, 같은 단지, 전용면적이 정확히 같은 곳에 갱신 계약과 신규 계약이 둘 다 있는 경우만 골랐어요. 이 글은 그런 곳 하나를 자리라고 부를게요. 자리가 3,541곳, 단지로는 2,717곳, 계약으로는 13,834건(갱신 7,284 + 신규 6,550)이에요. 자리마다 갱신 쪽 가운데 값과 신규 쪽 가운데 값을 따로 내서 견줬어요.

전용면적은 구간으로 묶지 않고 정확히 같은 값끼리만 묶었어요. 신나게마을이 쓰는 면적 구간(40㎡와 60㎡, 85㎡, 115㎡에서 자른 다섯 칸)으로 묶으면 60~85㎡ 한 칸에 62㎡와 84㎡가 같이 들어가서 보증금 비교가 뭉개져요. 다섯 칸으로 묶으면 짝이 3,883자리로 조금 늘어나는데, 엄한 쪽을 골랐어요.

갱신 계약에는 종전 보증금이 같이 신고돼요. 그래서 한 자리에서 값을 셋 볼 수 있어요. 다시 계약한 사람이 직전 계약에서 내던 값, 이번에 내는 값, 그리고 같은 자리에 새로 들어오는 사람이 내는 값이에요. 다만 직전 계약이 몇 년짜리였는지는 신고에 없어요. 2년일 수도 1년일 수도 있어요.

빠진 쪽이 더 많고, 어느 쪽으로 기우는지도 적어 둘게요

3,541자리에 들어간 건 13,834건이고, 21,828건은 짝이 안 지어져서 빠졌어요. 한 단지 한 면적에 그달 갱신만 있거나 신규만 있으면 견줄 상대가 없거든요.

	계약	단지	수도권(서울·경기·인천) 비율	갱신 비율	보증금 중간
짝에 들어감	13,834건	2,717곳	75.5%	52.7%	3억 3,000만원
빠짐	21,828건	10,257곳	60.2%	35.5%	3억원

짝이 지어지려면 한 달에 같은 면적에서 계약이 여러 건 나와야 하니까 큰 단지로 쏠려요. 수도권 비율이 60.2%에서 75.5%로 올라가요.

이 쏠림이 어느 쪽으로 작용하는지 적어 둘게요. 수도권은 2026년 7월에 전세가 많이 움직인 곳이에요(뒤의 시도별 표에서 서울 20.00% 대 경상북도 0.00%). 그래서 아래에서 볼 격차가 전국보다 커 보여요. 그리고 빠진 쪽에는 시세가 덜 움직인 지역이 많아서, 이 글이 말하는 "5.00%"도 전국 평균이 아니라 짝이 지어진 자리의 값이에요.

월세 39,734건을 뺀 것도 한쪽으로 기울어요. 보증금을 못 올리는 대신 월세를 붙인 갱신은 이 글에서 통째로 빠져요. 2026년 9월 1일 글에서 본 것처럼 그런 계약은 보증금이 그대로인 경우가 많아서, 빼고 나면 남은 전세 갱신의 인상률이 더 높아 보여요.

구분이 없는 952건은 전세 36,772건의 2.6%예요. 어느 쪽인지 모르니 방향을 말할 수 없어요.

한 자리에서 값 셋을 나란히 놓으면

3,541자리의 가운데 값이에요.

값	중간
직전 계약에서 내던 보증금	3억 2,000만원
다시 계약하며 내는 보증금	3억 3,500만원
같은 자리 새 세입자가 내는 보증금	3억 7,000만원

다시 계약한 사람은 직전보다 5.00% 올려 냈어요. 같은 자리에 새로 들어온 사람은 그 직전 값보다 15.38% 높게 냈고요. 그래서 둘을 맞대면 갱신 쪽이 8.42% 낮아요.

자리별로 세면 갱신이 낮은 자리가 2,612곳(73.8%), 갱신이 오히려 높은 자리가 686곳(19.4%), 두 값이 정확히 같은 자리가 243곳(6.9%) 이에요.

8.42%는 상한이 아껴 준 몫이 아니에요

여기서 한 번 멈춰야 해요. 갱신 보증금은 직전 계약 값에 인상분을 더한 것이고 신규 보증금은 이번 달 값이에요. 값이 오른 시장에서 갱신이 신규보다 낮은 건 계산해 보면 따라오는 거예요.

8.42%를 "상한이 8.42%를 아껴 줬다"로 읽으려면 상한이 없었으면 얼마나 올랐을지를 알아야 하는데, 그 값은 실거래 신고에 없어요. 그래서 이 글은 상한이 얼마를 했는지 말하지 않아요.

자료가 실제로 말하는 건 인상률 쪽이에요

자리마다 "새 세입자가 내는 값이 직전 값보다 얼마나 높은가"로 줄을 세워 다섯 칸으로 갈랐어요.

그 자리 시세 이동	자리	계약	시세 이동 중간	갱신 인상률 중간	갱신과 신규 격차 중간
0% 미만(내림)	483곳	1,678건	−8.00%	+1.87%	+10.00%
0~5% 미만	425곳	2,132건	+1.85%	+2.73%	0.00%
5~10% 미만	378곳	1,290건	+7.50%	+4.92%	−3.08%
10~20% 미만	825곳	3,069건	+14.81%	+5.00%	−8.70%
20% 이상	1,430곳	5,665건	+30.17%	+5.00%	−18.52%

가운데 열을 보세요. 갱신 인상률 중간은 1.87%에서 2.73%, 4.92%로 시세를 따라 오르다가, 시세가 10~20% 움직인 825자리와 20% 넘게 움직인 1,430자리에서는 둘 다 5.00% 예요. 시세가 14.81% 움직이든 30.17% 움직이든 갱신 쪽 가운데 값은 같아요.

오른쪽 열이 왼쪽을 따라 벌어지는 건 그 결과예요. 인상률이 5%에 붙어 있으면 시세가 커질수록 격차는 계산상 자동으로 벌어져요. 그래서 이 글은 격차 열을 발견으로 내세우지 않아요.

다만 가운데 열도 양쪽 끝의 사정이 달라요. 짝을 엄하게 잡아 자리마다 계약이 두 건 이상, 세 건 이상 있어야 세면 시세 20% 이상 칸의 인상률은 5.00%, 5.00%, 5.00%로 꼼짝 않는데, 시세가 내린 칸은 자리가 483곳에서 84곳, 20곳으로 줄면서 1.87%, 2.11%, 0.00%로 흔들려요. "시세가 내려도 안 내린다"는 쪽은 자리가 적어서 단단하지 않아요.

격차 열은 재는 방법 자체에 함정이 있어요

칸을 나눈 값과 격차에 신규 보증금이 같이 들어가요. 한 자리의 신규 가운데 값이 우연히 낮게 뽑히면 그 자리는 왼쪽 칸으로 가면서 격차는 저절로 커져요. 자리의 38.9%(1,378곳)가 갱신 한 건과 신규 한 건뿐이라 그럴 여지가 커요.

그래서 신규 계약이 두 건 이상인 자리에서 신규를 둘로 갈라 봤어요. 한쪽으로 칸을 정하고, 격차는 다른 쪽으로 냈어요.

칸	자리	같은 쪽으로 낸 격차	다른 쪽으로 낸 격차	갱신이 높은 비율(같은 쪽)	(다른 쪽)
0% 미만	223곳	+9.50%	+2.61%	91.9%	58.3%
0~5% 미만	193곳	0.00%	0.00%	43.0%	36.3%
5~10% 미만	162곳	−3.25%	−3.50%	8.0%	22.2%
10~20% 미만	341곳	−8.46%	−8.13%	2.9%	15.2%
20% 이상	607곳	−18.75%	−17.11%	0.7%	4.8%

네 칸은 거의 안 움직이는데 첫 칸만 무너져요. 시세가 내린 자리에서 갱신이 더 높다는 것은 방향으로는 남지만(58.3%로 절반은 넘어요), 앞 표의 +10.00%라는 크기는 재는 방법이 부풀린 값이에요. 그래서 이 글은 그 크기를 쓰지 않아요.

자리 둘을 열어 볼게요

시세가 많이 오른 곳 하나와 내린 곳 하나예요.

성남 신흥동 산성역포레스티아 전용 74.98㎡ — 그달 갱신 7건, 신규 15건이에요. 다시 계약한 사람들은 5억 8,700만원에서 6억 1,600만원으로 4.94% 올려 냈고, 새로 들어온 사람들은 7억 5,000만원을 냈어요. 직전 값 대비 27.77%예요. 두 값의 차이는 17.87%고요.

강남 대치동 은마 전용 84.43㎡ — 그달 갱신 6건, 신규 4건이에요. 다시 계약한 사람들은 7억 7,000만원에서 7억 9,000만원으로 2.60% 올려 냈는데, 새로 들어온 사람들은 7억 2,500만원을 냈어요. 직전 값보다 5.84% 낮아요. 여기서는 갱신 쪽이 8.97% 높아요. 이 자리는 위 표의 첫 칸에 들어가요. 첫 칸의 크기는 못 쓴다고 했는데, 이 자리는 계약이 열 건 있어서 한 건씩뿐인 자리보다는 단단해요.

두 곳 다 갱신 인상률이 5%를 안 넘고 마이너스도 아니에요. 시세가 27.77% 오른 곳에서도 4.94%, 5.84% 내린 곳에서도 +2.60%예요.

5%를 넘긴 갱신은 청구권을 안 쓴 쪽에 있어요

짝 자리 안의 갱신 7,284건을 계약갱신청구권을 썼는지로 갈라 봤어요.

구분	계약	내림	그대로(0%)	0% 초과 5% 이하	5% 이하 합	인상률 중간	위에서 10%에 있는 계약의 인상률	10% 넘게 올림
청구권 사용	3,890건	63건	649건	3,169건	3,881건 (99.8%)	+5.00%	+5.00%	0건
청구권 미사용	3,394건	110건	724건	1,499건	2,333건 (68.7%)	+5.00%	+17.65%	702건 (20.7%)

가운데 값은 양쪽 다 5.00%로 같아요. 갈리는 건 위쪽이에요. 청구권을 쓴 3,890건 중 10% 넘게 올린 건 한 건도 없고, 안 쓴 3,394건 중에는 702건(20.7%) 이 있어요. 안 쓴 쪽은 최대 2,024.7%까지 있고 100%를 넘긴 것도 4건이에요.

청구권을 쓰고 5%를 넘긴 계약이 9건 있는데, 그 9건도 5.000%에서 5.002% 사이예요. 보증금이 만원 단위라 나눗셈에서 생긴 값이에요.

7월 8일 글과 숫자가 다른 이유

신나게마을은 갱신 인상률을 2026년 7월 8일에 한 번 다뤘어요. 그 글은 2026년 5월 전국 전세 갱신 14,839건을 보고 청구권 사용 4.9%, 안 쓴 쪽 3.7% 라고 적었어요. 이 글은 안 쓴 쪽도 5.00%라고 적고요. 나란히 읽으면 어긋나 보여서 갈라 볼게요.

달	청구권	건수	인상률 중간	5% 이하
2026년 5월	사용	8,026건	+4.93%	99.9%
2026년 5월	미사용	8,191건	+2.56%	73.7%
2026년 7월	사용	8,145건	+5.00%	99.8%
2026년 7월	미사용	6,885건	+4.94%	67.4%

전국 기준으로 안 쓴 쪽 가운데 값이 5월 2.56%에서 7월 4.94%로 올라왔어요. 이 글의 5.00%는 짝 자리 안의 값이지만, 전국으로 봐도 같은 방향이에요. 달이 달라서 생긴 차이가 커요.

그리고 하나 더 있어요. 7월 8일 글이 인쇄한 2026년 5월 수치는 같은 방법으로 지금 세면 달라요. 그때 안 쓴 쪽이 7,314건에 3.7%였는데 지금은 8,191건에 2.56%예요. 5월 계약인데 그 뒤로 신고가 더 들어온 거예요. 다만 그 글이 어떤 조건으로 걸렀는지를 다 적어 두지 않아서, 이 차이가 전부 늦은 신고 때문인지는 여기서 가르지 못했어요.

시도별로 보면

짝 자리가 많은 순서예요. 순위가 아니라 자리 수 순서고, 자리가 적은 곳은 가운데 값이 계약 몇 건에 흔들려요.

시도	짝 자리	계약	시세 이동 중간	갱신 인상률 중간	격차 중간	갱신이 높은 자리
경기도	1,489곳	5,636건	+15.87%	+4.98%	−8.87%	273곳
서울특별시	997곳	3,892건	+20.00%	+5.00%	−11.25%	164곳
인천광역시	243곳	917건	+11.11%	+4.86%	−5.14%	66곳
부산광역시	133곳	462건	+19.74%	+5.00%	−11.43%	21곳
경상남도	93곳	429건	+12.00%	+4.80%	−6.58%	22곳
전남광주통합특별시	87곳	477건	+1.38%	0.00%	0.00%	19곳
대구광역시	78곳	235건	+11.23%	+4.50%	−6.06%	20곳
세종특별자치시	76곳	256건	+19.64%	+5.00%	−10.83%	10곳
대전광역시	70곳	260건	+8.35%	+4.22%	−2.46%	20곳
충청남도	68곳	238건	+6.19%	+3.22%	−1.75%	21곳
강원특별자치도	54곳	320건	+2.19%	+2.10%	0.00%	15곳
충청북도	47곳	200건	+4.55%	+3.08%	0.00%	10곳
경상북도	40곳	196건	0.00%	+0.20%	0.00%	14곳
전북특별자치도	37곳	169건	+8.67%	+2.82%	−4.19%	7곳
울산광역시	27곳	125건	+24.14%	+5.00%	−13.33%	3곳
제주특별자치도	2곳	22건	−0.05%	+0.55%	+1.89%	1곳

갱신 인상률 열이 시세 이동 열을 따라가다 5.00%에서 서요. 시세가 20% 안팎 움직인 서울, 부산, 울산, 세종은 전부 5.00%고, 시세가 거의 안 움직인 경상북도는 +0.20%, 전남광주통합은 0.00%예요.

제주는 짝이 2자리라 값이 계약 몇 건에 흔들려요. 시도 16곳을 다 보이려고 빼지 않고 남겼어요.

같이 알아두면 좋은 것

이건 2026년 7월 한 달이에요. 다른 달에도 같은 모양인지는 이 글로 알 수 없어요.
전세만 봤어요. 월세 39,734건은 뺐고, 그중 갱신만 12,531건이에요. 아파트 전월세의 절반이 넘는 쪽을 안 본 거예요.
보증금만 봤어요. 관리비, 수리 여부, 층, 향은 신고에 없거나 이 글에서 안 봤어요. 같은 단지 같은 면적이라도 층이 다르면 값이 다를 수 있어요.
직전 계약 값은 갱신 계약에만 붙어요. 신규 계약에는 그 자리의 직전 값이 없어서, 신규 쪽 시세 이동은 같은 자리 갱신 계약이 신고한 직전 값을 기준으로 본 거예요.
2026년 7월치는 아직 조금 늘 수 있어요. 9월 1일에 74,708건이던 것이 9월 11일에 76,506건이 됐어요.

함께 볼 것

전세 갱신 인상률, 전국 절반이 상한까지 — 인상률이 어디에 모여 있는지
청구권을 쓰면 5% 안에 묶였어요 — 가운데 값이 이 글과 다른 이유를 위에서 갈라 봤어요
전세가 월세로, 보증금은 그대로 — 이 글이 뺀 월세 쪽