전세와 월세 2026.09.28

서울은 같은 아파트 같은 평형 2,660자리에서 매매가 20.3% 오르는 동안 전세는 11.7% 올랐어요 (2025년과 2026년 6~8월 둘 다 거래가 있던 자리)

같은 아파트, 같은 전용면적에서 2025년 6~8월과 2026년 6~8월에 매매와 전세가 둘 다 있었던 자리를 1년 따라가 봤어요. 전국 14,748자리예요. 서울 2,660자리는 자리별 매매 변화의 중간값이 +20.3%, 전세는 +11.7%였어요. 서울 밖 12,088자리는 매매 +3.2%, 전세 +6.7%였고요. 전세가율 중간값은 서울에서 52.1%에서 47.2%로, 서울 밖에서 67.9%에서 71.1%로 움직였어요.

어떻게 셌나

전세가율은 전세 보증금이 매매가의 몇 %인지예요. 동네의 매매 중간값과 전세 중간값을 그냥 나누면 서로 다른 아파트가 섞여서, 같은 단지 같은 평형끼리 맞춰야 해요. 신나게마을 동네 페이지의 전세가율도 그렇게 계산해요.

이 글은 거기서 한 걸음 더 갔어요. 같은 동네, 같은 단지, 같은 전용면적을 자리 하나로 보고, 그 자리를 두 해에 걸쳐 따라갔어요.

기간은 2025년 6~8월과 2026년 6~8월 계약분이에요. 매매는 해제 신고를 뺐고, 전세는 월세가 0원인 계약이에요. 새로 한 계약, 다시 한 계약, 계약 종류가 적히지 않은 계약이 다 들어 있어요.
전용면적은 소수점까지 정확히 같은 것끼리만 묶었어요.
자리마다 그 3개월의 매매 중간값과 전세 중간값을 내고, 전세를 매매로 나눠 그 자리의 전세가율을 냈어요.
두 해 모두 매매와 전세가 있던 자리만 썼어요. 2025년 6~8월 자리 25,936곳 가운데 14,748곳(56.9%)이 2026년 6~8월에도 있었어요. 단지로는 8,805곳이에요.

그래서 이 글은 전국 아파트 전체가 아니라, 두 해 다 매매와 전세가 있던 자리의 모습이에요. 빠진 자리는 양쪽에 다 있고, 한쪽으로 치우쳐 있어요.

권역	2025년 6~8월 자리	2026년에도 있는 자리	남은 비율	2025년 매매 중간값 (남은 자리 / 빠진 자리)	2025년 전세가율 (남은 자리 / 빠진 자리)
서울	5,220자리	2,660자리	51.0%	9억 6,700만 / 12억 4,100만	52.1% / 51.6%
서울 밖	20,716자리	12,088자리	58.4%	4억 800만 / 3억 3,300만	67.9% / 71.0%

서울은 비싼 자리가 더 많이 빠졌고, 서울 밖은 반대로 싼 자리가 더 많이 빠졌어요.

반대 방향으로 빠진 자리도 있어요. 2026년 6~8월에만 있고 2025년 6~8월에는 없던 자리가 8,191곳이에요.

권역	2026년에만 있는 자리	2026년 매매 중간값 (두 해 다 있는 자리 / 2026년에만 있는 자리)	2026년 전세가율 (두 해 다 있는 자리 / 2026년에만 있는 자리)
서울	1,265자리	12억 4,000만 / 9억 7,750만	47.2% / 54.2%
서울 밖	6,926자리	4억 2,000만 / 3억 6,820만	71.1% / 72.7%

빠진 자리들이 남아 있었다면 결과가 어땠을지는 이 자료로 알 수 없어요.

시도 16곳 가운데 13곳은 전세가율이 오른 자리가 절반을 넘었어요

아래 표에서 전세가율 두 칸은 그 시도 자리들의 중간값이에요. 매매 변화와 전세 변화는 자리마다 2025년 6~8월 대비 2026년 6~8월의 변화를 낸 뒤 그 중간값을 적었어요. 오른 자리 비율은 그 시도 자리 가운데 전세가율이 오른 자리의 비율이에요.

시도	자리	2025년 자리 중 남은 비율	전세가율 2025년	전세가율 2026년	매매 변화	전세 변화	전세가율이 오른 자리 비율
강원	345자리	53.3%	79.0%	81.2%	−0.7%	0.0%	58.8%
경기	5,826자리	67.7%	64.6%	66.9%	+6.1%	+8.7%	53.4%
경남	624자리	51.0%	78.1%	79.6%	+3.3%	+4.5%	53.0%
경북	343자리	46.8%	81.7%	81.8%	+2.6%	0.0%	48.1%
대구	536자리	45.5%	67.4%	69.2%	+2.6%	+3.4%	54.1%
대전	443자리	59.9%	68.1%	71.4%	+1.8%	+6.7%	64.8%
부산	836자리	51.4%	64.5%	67.8%	+3.3%	+6.7%	62.4%
서울	2,660자리	51.0%	52.1%	47.2%	+20.3%	+11.7%	32.7%
세종	191자리	64.7%	43.3%	47.8%	−0.6%	+11.1%	75.9%
울산	228자리	44.8%	77.8%	76.9%	+4.6%	+3.9%	48.7%
인천	1,047자리	60.5%	63.6%	69.1%	+0.8%	+8.3%	74.4%
전남광주	563자리	48.6%	75.9%	77.8%	−0.6%	0.0%	56.7%
전북	258자리	44.0%	80.8%	81.6%	+6.0%	+4.3%	53.5%
제주	30자리	42.9%	69.5%	71.1%	−0.2%	+2.2%	56.7%
충남	470자리	50.5%	78.1%	81.5%	−0.6%	+3.6%	68.9%
충북	348자리	51.0%	83.2%	83.5%	+0.1%	+0.2%	56.9%

서울, 울산, 경북은 오른 자리가 절반을 못 넘었어요. 서울은 오른 자리가 32.7%이고, 매매 변화도 +20.3%로 서울 밖 15곳(−0.7%에서 +6.1% 사이)과 차이가 커요. 제주처럼 자리가 적은 곳은 값이 몇 자리에 흔들려요.

전국 14,748자리로 보면 전세가율이 오른 자리가 7,812곳, 내린 자리가 6,908곳, 그대로인 자리가 28곳이에요.

세는 방식을 바꿔도 방향은 같아요

다시 한 계약 가운데 계약갱신청구권을 쓴 계약은 인상 상한이 5%라, 매매가 많이 오른 곳에서 섞이면 전세 변화가 작게 잡힐 수 있어요. 자리마다 거래가 1건뿐이면 중간값이 흔들리기도 하고요. 그래서 세 가지로 더 세 봤고, 동네 페이지가 쓰는 방식(전세 거래가 많은 자리에 무게를 더 둔 평균)으로도 냈어요. 이 마지막 방식은 자리마다 값을 비교하지 않고 한 값으로 모으는 것이라 오른 자리 비율이 없어요.

세는 방식	서울 자리	서울 전세가율	서울에서 오른 자리 비율	서울 밖 자리	서울 밖 전세가율	서울 밖에서 오른 자리 비율
기본 (전세 전부)	2,660자리	52.1% → 47.2%	32.7%	12,088자리	67.9% → 71.1%	57.4%
두 해 매매와 전세가 각각 2건 이상인 자리만	1,172자리	51.5% → 46.2%	29.6%	5,407자리	66.7% → 70.0%	57.6%
새로 한 전세 계약만	1,839자리	53.4% → 49.1%	36.3%	9,167자리	69.8% → 73.1%	59.4%
새로 한 전세 계약만, 각각 2건 이상	720자리	52.5% → 47.9%	33.6%	3,484자리	68.7% → 72.1%	60.3%
전세 거래가 많은 자리에 무게를 더 둔 평균 (기본 자리)	2,660자리	47.0% → 44.0%	해당 없음	12,088자리	65.7% → 67.3%	해당 없음

다섯 줄 모두 서울은 전세가율이 내려가고 서울 밖은 올라가요. 새로 한 전세 계약만 봐도 서울은 매매 +20.9%, 전세 +14.3%였어요.

서울 25개 구로 갈라 보면

구 표도 시도 표와 같은 뜻이에요. 종로구(14자리)처럼 자리가 적은 구는 값이 몇 자리에 흔들려요.

구	자리	2025년 자리 중 남은 비율	전세가율 2025년	전세가율 2026년	매매 변화	전세 변화	전세가율이 오른 자리 비율
강남구	121자리	34.9%	35.4%	35.7%	+5.4%	+5.9%	52.1%
강동구	132자리	44.1%	47.1%	39.7%	+23.3%	+6.9%	25.0%
강북구	48자리	64.0%	59.0%	56.7%	+20.0%	+13.1%	25.0%
강서구	162자리	61.4%	52.6%	48.1%	+22.6%	+10.9%	24.1%
관악구	80자리	63.5%	58.1%	53.9%	+26.1%	+12.7%	28.8%
광진구	49자리	34.5%	46.7%	42.3%	+26.7%	+9.4%	20.4%
구로구	133자리	61.0%	57.9%	54.3%	+20.3%	+11.5%	29.3%
금천구	43자리	61.4%	61.6%	61.3%	+6.1%	+12.5%	58.1%
노원구	269자리	71.4%	52.6%	53.3%	+16.1%	+15.4%	50.9%
도봉구	107자리	71.8%	57.5%	58.8%	+9.9%	+12.5%	54.2%
동대문구	118자리	51.5%	54.4%	48.6%	+27.0%	+14.3%	24.6%
동작구	128자리	48.3%	49.5%	42.3%	+27.7%	+10.0%	9.4%
마포구	121자리	43.7%	47.6%	43.0%	+20.7%	+9.4%	26.4%
서대문구	115자리	59.3%	54.5%	50.0%	+22.2%	+11.9%	23.5%
서초구	80자리	32.0%	40.6%	38.0%	+7.9%	+8.9%	42.5%
성동구	103자리	37.3%	45.7%	39.6%	+27.0%	+10.8%	12.6%
성북구	163자리	65.5%	57.4%	53.9%	+24.3%	+14.2%	27.6%
송파구	157자리	51.8%	42.1%	37.8%	+23.5%	+11.9%	35.0%
양천구	116자리	45.0%	51.0%	44.5%	+19.4%	+11.6%	33.6%
영등포구	147자리	49.2%	50.1%	43.5%	+24.4%	+10.3%	25.9%
용산구	38자리	33.0%	41.3%	39.1%	+13.2%	+14.5%	47.4%
은평구	99자리	53.2%	55.8%	55.9%	+14.6%	+14.3%	49.5%
종로구	14자리	37.8%	53.0%	49.8%	+18.4%	+13.5%	14.3%
중구	33자리	46.5%	49.8%	44.8%	+23.7%	+10.7%	18.2%
중랑구	84자리	58.3%	61.2%	59.4%	+16.4%	+11.0%	38.1%

25개 구 가운데 15곳은 전세가율이 오른 자리가 3분의 1이 안 되고, 4곳은 절반을 넘었어요.

구마다 2025년 자리 가운데 남은 비율이 32.0%에서 71.8%까지 달라요. 남은 비율이 낮은 구는 이 표의 값이 그 구의 아파트 전체와 다를 수 있어요.

두 자리를 들여다보면

방향이 반대인 두 자리예요.

자리	매매 중간값	전세 중간값	전세가율
서울 관악구 봉천동 관악푸르지오 59.58㎡	2025년 8억 5,000만(32건) → 2026년 11억 7,500만(11건)	2025년 4억 7,000만(59건) → 2026년 5억 2,750만(30건)	55.3% → 44.9%
인천 연수구 송도동 송도SKVIEW 84.65㎡	2025년 7억 1,800만(17건) → 2026년 7억 2,100만(22건)	2025년 3억 3,000만(46건) → 2026년 3억 9,900만(23건)	46.0% → 55.3%

관악푸르지오는 매매 중간값이 3억 2,500만 올랐고 전세는 5,750만 올랐어요. 송도SKVIEW는 매매가 300만, 전세가 6,900만 올랐고요.

두 동네 페이지의 전세가율은 동네 전체의 한 달 값이라 위 자리 값과 달라요. 봉천동은 2025년 8월 56.6%(전세 92건)에서 2026년 8월 46.4%(전세 47건)로, 송도동은 53.0%(전세 217건)에서 55.5%(전세 210건)로 나와요. 방향은 자리 값과 같아요.

같이 알아두면 좋은 것

매매 변화, 전세 변화, 전세가율은 자리마다 따로 낸 값의 중간값이에요. 앞의 두 값으로 전세가율을 다시 계산하면 표의 값과 맞지 않을 수 있어요.
두 해 다 매매와 전세가 있던 자리만 셌어요. 한쪽 해에만 있던 자리는 빠졌고, 빠진 쪽은 서울과 서울 밖에서 방향이 달라요.
전세는 계약 종류를 가리지 않고 다 셌어요. 새로 한 계약만 따로 센 값도 위 표에 있어요.
2026년 8월 계약은 신고 기한이 9월 말이라 아직 다 들어오지 않았어요. 2026년 6~8월 자리가 조금 덜 잡혔을 수 있어요.

함께 볼 것

신나게마을 동네 페이지의 전세 칸에 그 달의 전세가율과, 계산에 들어간 같은 단지 같은 평형의 전세 건수와 매매 건수가 나와요. 아래 링크로 두 동네의 2025년 8월 페이지와 2026년 8월 페이지를 둘 다 열 수 있어요.

같은 아파트끼리 맞춘 전세가율을 한 시점으로 본 글과, 같은 자리의 갱신 계약과 신규 계약을 나란히 놓은 글도 있어요.