아파트는 오래될수록 평당가가 싸졌어요 — 서울만 빼고 (2026년 5월 실거래)

막 마감된 2026년 5월 아파트 실거래를 준공 연차별로 갈라 봤어요. 평형에 따라 평당가가 달라지니 중형(전용 60~85㎡)만 추려서 봤고요. 보통 아파트는 오래될수록 평당가가 내려가는데, 데이터를 보니 그게 서울 밖에서만 딱 맞았어요.

서울 밖은 나이 들수록 착실히 내려갔어요

서울 외 지역의 중형 평당가(1평 = 3.3㎡ 기준 가운데 값)는 준공이 오래될수록 계단처럼 내려갔어요. 신축(2021년 이후) 평당 2,186만원 → 2011~20년 1,896만원 → 2001~10년 1,374만원 → 1991~2000년 1,085만원 → 1990년 이전 909만원. 예외 없이 오래될수록 낮았어요.

그런데 서울은 가장 오래된 게 되레 올라갔어요

서울은 중간까지는 똑같이 내려가다가, 가장 오래된 1990년 이전에서 방향이 꺾여 올라갔어요. 신축 6,963만원 → 2011~20년 5,908만원 → 2001~10년 3,865만원 → 1991~2000년 3,699만원까지 내려가다가, 1990년 이전이 4,355만원으로 그 앞 두 세대보다 높았어요.

같은 "오래된 아파트"인데 서울은 오르고 서울 밖은 내려간 거예요. 왜 서울만 꺾여 올라갔는지, 1990년 이전 단지들을 들여다봤어요.

반등한 자리엔 값 높은 노후 단지가 있었어요

서울 1990년 이전 중형에서 평당가가 특히 높은 노후 단지를 보면, 송파 문정 올림픽훼밀리타운(5월 8건, 평당 9,757만원, 가운데 값 25.0억), 양천 목동신시가지7단지(6건, 평당 1억 2,312만원, 25.3억), 동작 신대방 우성1차(5건, 평당 6,345만원, 13.0억) 같은 곳이 있었어요. 모두 지은 지 35년이 넘은 노후 단지인데, 오래됐다는 게 '새로 지을 여지(재건축)'로 읽혀 값에 반영되는 것으로 보여요. 다만 이런 오래된 단지가 서울 도심 좋은 입지에 몰려 있는 점도 함께 작용해요. (전용 85㎡ 넘는 강남 초고가 노후 단지 — 압구정·은마 등 — 는 큰 평형 위주라 이 중형 집계엔 거의 안 잡혔어요.)

함께 볼 것

• "오래된 게 비싸다"는 서울 일부 노후 단지에 국한된 얘기예요. 서울 밖이나 대다수 노후 아파트는 여전히 오래될수록 평당가가 낮았어요(서울 1990년 이전에도 평당 4천만원 안팎의 평범한 노후 단지가 섞여 있어요). 노후 아파트 전체가 반등한 게 아니에요.
• 평당가엔 지금 사는 값만 아니라 앞으로에 대한 기대가 섞여요. 재건축 대상 노후 단지가 값이 높다고 해서, 그게 곧 "좋다"거나 "오를 것"이라는 뜻은 아니에요. 재건축은 진행 여부·시점이 불확실하고요. 여기선 "그런 단지들의 값이 높더라"는 사실만 봤어요.
• 단지별 숫자는 거래가 적어요. 위 단지들은 5월 중형 거래가 5~8건이라, 한두 건에 따라 값이 흔들릴 수 있어요.

관련 링크·출처

• 송파 문정동 실거래 자세히 (신나게마을)
• 양천 목동 실거래 자세히
• 동작 신대방동 실거래 자세히
• 내 동네 아파트 시세는 어떤지 신나게마을에서 검색
• 데이터 출처: 국토교통부 아파트 매매 실거래가 (2026년 5월, 전용 60~85㎡ 중형, 평당가 = 가운데 값)