전세와 월세 2026.07.08

같은 아파트 같은 평형인데 전세 갱신 인상률이 5%와 20%로 갈렸어요 — 2026년 5월 실거래로 본 갱신청구권

막 마감된 2026년 5월 아파트 전월세 실거래에서 전세 갱신(다시 계약)을 뜯어봤어요. 그랬더니 같은 동네, 심지어 같은 단지 같은 평형 안에서도 갱신청구권을 쓴 계약과 안 쓴 계약의 인상률이 확 갈리더라고요.

전국 전세 갱신을 둘로 갈라 보니

5월에 전세에서 전세로 다시 계약한 갱신 14,839건을 봤어요. 인상률은 직전 보증금 대비 이번 보증금이 얼마나 올랐는지로 계산했고요.

갱신청구권을 쓴 계약 7,525건: 인상률 중간값 4.9%, 거의 100%(99.9%)가 5% 이하였어요.
안 쓴 계약 7,314건: 중간값 3.7%, 72%가 5% 이하였고 28%만 5%를 넘었어요.

여기서 갱신청구권(정식 이름은 계약갱신요구권 — 세입자가 "한 번 더 살겠다"고 요구할 수 있는 권리)을 쓰면, 그때 인상률의 법으로 정한 상한이 5%예요. 그래서 이 계약들이 5% 바로 아래에 딱 모여요. 반대로 새로 들어오는 신규 계약엔 이 상한이 없고요.

전세 갱신 인상률 중간값이 상한선에 걸친 동네

동네 단위로 보면, 전세 갱신 인상률 중간값이 상한선(약 5%)에 걸쳐 있는 곳이 전국 232곳이었어요. 12개 시도에 퍼져 있었지만 서울 99곳·경기 92곳으로 수도권에 몰렸고요. (전세 갱신이 한 달에 10건 넘게 쌓인 동네라야 집계에 들어와서, 전세 거래가 많은 수도권이 많이 잡혀요.)

동네	전세 갱신	중간 인상률	청구권 쓴 비율	5% 이하 비율
서울 노원구 상계동	206건	5.0%	42%	81%
서울 양천구 신정동	135건	5.0%	50%	75%
경기 남양주 다산동	119건	약 5.0%	46%	78%
경기 수원 영통구 영통동	68건	5.0%	66%	82%
서울 노원구 중계동	68건	5.0%	49%	69%
서울 강서구 마곡동	61건	5.0%	25%	87%
서울 서초구 반포동	52건	5.0%	50%	83%
서울 강남구 대치동	51건	5.0%	61%	82%

'중간 인상률 5%'만 보면 다 비슷해 보이지만, 옆의 청구권 쓴 비율과 5% 이하 비율을 같이 보면 결이 달라요. 마곡동은 청구권 쓴 계약이 25%뿐인데도 갱신의 87%가 5% 이내였고, 영통동은 청구권 쓴 계약이 66%로 많았어요. 거래가 206건으로 가장 두툼한 상계동을 단지 단위로 들여다봤어요.

줌인: 노원구 상계동 — 같은 단지 안에서도 갈렸어요

상계동 전세 갱신 206건을 단지별로 보면, 갱신청구권을 쓴 계약은 5% 안쪽에 딱 맞춰져 있었어요.

노원롯데캐슬시그니처 85㎡: 6.00억 → 6.30억 (+5.0%, 청구권 사용)
상계주공1(고층) 69㎡: 3.20억 → 3.36억 (+5.0%, 사용)
상계불암대림 59㎡: 3.50억 → 3.50억 (0%, 사용 — 보증금 그대로)

반면 청구권을 안 쓴 갱신은 두 자릿수로 오른 것도 있었어요. 특히 같은 단지 같은 평형에서 나란히 갈린 경우가 눈에 띄었고요.

노원현대 전용 85㎡: 청구권 쓴 계약은 4.30억 → 4.50억 (+4.7%), 안 쓴 계약은 4.40억 → 5.30억 (+20.5%) — 같은 단지 같은 평형인데 갈렸어요.
상계주공10(고층) 59㎡: 안 쓴 계약 2.40억 → 2.90억 (+20.8%)

그러니까 상계동 전세 갱신의 중간값이 5%인 건, 동네 전세가 일제히 5%씩 올라서가 아니라, 청구권을 쓴 계약(전체의 42%)이 상한선 5%에 촘촘히 모여 가운데 값을 그 자리에 붙여 놓았기 때문이었어요.

이게 5월만의 일은 아니었어요

위 동네들은 5월에만 그런 게 아니라, 제가 확인한 최근 1년(12개월) 내내 전세 갱신 인상률 중간값이 상한선에 걸쳐 있었어요. 어느 달 반짝 뛴 게 아니라, 청구권을 쓴 계약이 매달 5%에 모이면서 가운데 값을 그 자리에 붙여 두는 모습이 계속 반복된 거예요.

함께 볼 것

'중간값 5%'를 '전세가 5%씩 뛴다'로 읽으면 안 돼요. 오히려 갱신은 대체로 5% 안쪽이었고(청구권 안 쓴 계약도 72%가 5% 이하), 5%라는 값은 청구권 쓴 계약이 상한에 딱 모여서 생긴 지점이에요.
세 가지 계약은 성격이 달라요. 청구권 쓴 갱신(상한 5%), 안 쓴 갱신(상한 없음), 신규 계약(상한 없음)은 오르는 방식이 다르니 한 덩어리로 보면 오해해요.
여기 숫자는 전세에서 전세로 다시 계약한 건만 봤어요(월세는 제외, 보증금 기준).