2026년 5월 전세 재계약, 절반이 인상률 5% 상한까지 올렸어요 (전국 실거래)

지난 5월 전국 전세 재계약(기존 세입자가 계약을 연장한 '갱신' 계약, 보증금만 있는 순수 전세) 데이터를 들여다봤어요. 갱신할 때는 임대차법상 보증금을 직전 대비 5%까지만 올릴 수 있는데(이걸 '갱신 인상률 상한'이라고 해요), 실거래로 보니 이 상한이 꽤 또렷하게 찍혀 있었어요.

5월에 신고된 전국 순수 전세 갱신은 14,627건이었는데요. 인상률이 거의 안 오른 '동결'(0.5% 이하)이 3,889건(27%), 5% 상한 코앞(4.9% 이상)이 7,004건(48%)이었어요. 그 사이(0.5~4.9%)는 3,734건(26%)이고요. 재계약의 절반 가까이가 올릴 수 있는 최대치까지 올렸고, 4분의 1은 한 푼도 안 올린 양극단으로 갈렸어요. 전국 중앙 인상률은 4.81%였어요.

재계약의 '중앙값이 상한'인 동네가 231곳

전세 갱신의 중앙 인상률이 4.9%를 넘는(절반 이상이 상한까지 올린) 동네가 전국 231곳이었어요. 서울 99곳, 경기 92곳으로 둘이 83%, 인천 12곳, 부산 10곳, 세종 6곳 등 12개 시도에 걸쳐 있었어요.

(건수는 모두 5월 한 달 순수 전세 갱신 신고분이에요.)

자곡동 래미안포레 — 단지 하나에서 162건, 그중 152건이 상한 코앞

가장 두드러진 자곡동을 단지까지 봤어요. 래미안포레 한 단지에서만 5월 전세 갱신이 162건 신고됐는데, 그중 152건(94%)이 인상률 4.9% 이상, 중앙값 5.0%였어요. 갱신요구권을 쓴 계약도 전국 절반(51%, 7,401건)이라, 세입자가 연장 권리를 행사하면서 보증금은 상한까지 오른 조합이 흔했어요.

함께 볼 것 — 이 5% 상한은 '갱신'에만 적용돼요

인상률 5% 상한은 기존 세입자가 연장하는 갱신 계약에만 걸리는 규정이에요. 새로 들어가는 신규 전세 계약에는 이 상한이 없어요. 그래서 같은 동네라도 신규 전세 보증금은 5%보다 더 크게 움직일 수 있어요. 갱신 인상률이 상한에 몰려 있다는 건, 재계약으로 머문 가구는 상한 덕에 신규 시세보다 눌린 값으로 살고 있을 수 있다는 뜻이기도 해요. '갱신 인상률'과 '신규 전세가'는 다른 숫자라, 한쪽만 보고 동네 전세 흐름을 단정하기는 어렵습니다.

왜 이렇게 갈렸을까

'동결 27% vs 상한 코앞 48%' 양극화에는 몇 가지가 같이 작동했을 수 있어요. 전세 시세가 오른 동네일수록 갱신 때 올릴 수 있는 최대치(5%)를 채울 유인이 크고, 반대로 시세가 약하거나 세입자를 붙잡아 두려는 경우엔 동결로 가기도 해요. 서울·경기 특정 동네에서 '중앙값이 상한'인 모습이 또렷하다는 건, 그 동네 재계약 시장에서 상한이 실질적 기준선이 됐다는 신호로 읽을 수 있어요.

관련 링크·출처

• 갱신 인상률이 상한 코앞인 동네 전체 보기
• 강남구 자곡동 데이터
• 노원구 상계동 데이터
• 양천구 신정동 데이터
• 연수구 송도동 데이터
• 남양주시 다산동 데이터
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• 출처: 국토교통부 아파트 전월세 실거래가 (2026년 5월 신고분), 신나게마을 직접 집계